DÉMEMBREMENT DES PARTS dE SOCIÉTÉ


Fort de notre expertise avec plus de 500 démembrements menés avec succès, nous vous proposons ce service avec le recul nécessaire pour tout types de situations. 


Que vous soyez profession règlementée (médecin...) ou chef d'entreprise, nous vous proposons de considérablement optimiser vos coûts et votre patrimoine personnel grâce au démembrement des parts de société.


Investissez dès aujourd'hui dans vos locaux professionnels avec de nombreux avantages économiques grâce à notre solution.

N'hésitez pas à nous contacter via le formulaire de contact.


Notre étude est GRATUITE.

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Principe

Le principe est simple : Le bien est acheté au travers d’une SCI à l’IR et loué à votre société d'exploitation.


Les parts sont ensuite démembrées, c'est à dire que l’on dissocie la nue-propriété (détention/propriété des parts) de l’usufruit (jouissance des fruits des parts = bénéfices). Vous détenez la nue-propriété des parts et l’usufruit des parts est acquis par votre société d’exploitation (à l’IS).


Vous êtes donc propriétaire de la SCI et des locaux. Votre société d'exploitation loue ses locaux à votre SCI et paie donc un loyer.


A ce stade, vous, personne physique êtes détenteur des parts de la SCI. Vous êtes alors le seul à pouvoir décider de vendre l’immeuble par exemple ou d’effectuer des travaux.


De plus, dès lors que vous êtes nu-propriétaire, vous commencez à jouir de votre droit à déduction (abattement pour durer de détention = exonération d'impôt sur la plus value après 30 ans) même sans détenir l’usufruit des parts.


En tant que nu-propriétaire vous ne recevez pas les fruits du bien (les revenus). De ce fait pendant toute la durée du démembrement vous ne recevez aucun flux (= aucune imposition).


Votre société d’exploitation quant à elle, en tant qu’usufruitière des parts, reçoit les bénéfices de la SCI en fin d’année (bénéfice = loyers emprunts    frais divers    amortissement immeuble).


Ce bénéfice entrera dans ses propres bénéfices à elle et seront imposés à l'impôt société. De ce fait elle réduit mécaniquement le coût de l'opération et optimise ses charges car même si elle paie le loyer à votre SCI, elle en récupère le bénéfice en fin d'année.

AVANTAGES


L'achat d'un local professionnel s'inscrivant dans une logique patrimoniale, financière et économique, il est primordial de mener cette opération dans les meilleures conditions afin d'optimiser cette acquisition.

Que vous soyez profession libérale (médecin, pharmacien....) ou chef d'entreprise, vous pourrez bénéficier de tous les avantages listés ci-après.

Pour cette acquisition, plusieurs choix s'offrent à vous. Chaque option possède des avantages et des inconvénients. Nous allons les exposer pour vous présenter par la suite les avantages du démembrement de parts de sociétés, ce dernier représentant la somme des avantages de ces diverses options.


N'hésitez pas à consulter la section "exemple concret" pour avoir un aperçu chiffré de l'avantage de ce schéma 

Achat des locaux via une SCI à l'IR

Dans le cas où, vous achetez le bien au travers d'une SCI à l'IR dite "transparente" et louez vos locaux à votre entreprise d'exploitation.

Avantage

Vous ouvrez le droit à votre abattement pour durée de détention des parts valable pour les personnes physiques (au bout de 22 ans vous êtes exonérés d'impôt à la cession des titres de votre SCI. 


Au bout de 30 ans vous êtes exonérés d'impôts et de charges sociales sur la cession des titres de votre SCI).

Inconvénient

Une imposition foncière sur vos revenus personnels sur les loyers perçus. 


Le problème étant ici que vous allez payer des impôts sur des loyers qui serviront à rembourser votre emprunt. 


De ce fait si vous avez 100€ de loyer et 100€ d'emprunt alors vous payerais de l'impôt foncier sur ces 100€ de loyer. 


L'opération pour vous est déficitaire : loyers - impôt - prêt = 100 -100 - impôt


Achat au travers d'une SCI à l'IS

Le schéma est le même que le précédent à la seule différence que la SCI est à l'IS. 

Avantage

Calcul de l'impôt selon les règles de l'IS. 


Vous pourrez donc amortir l'immeuble (= réduit l'impôt chaque année) et l'impôt sera calculé sur le bénéfice de fin d'année (= Loyers - frais - amortissements).


Ici vous ne payerez de l'impôt que sur le bénéfice vous ne paierais donc pas d'impôt sur une opération négative comme à l'IR.

Inconvénient

Comme vous suivez les règles de l'IS, lors de la cession des locaux, les amortissement au préalable déduits seront réintégrés lors du calcul de la plus value venant ainsi augmenter l'impôt lors de la cession. 


De plus, vous ne bénéficierez pas de l'abattement pour durée de détention des personnes physiques (qui permet de ne pas payer d'impôt et charges sociales sur la cession au bout de 30 ans). 


Enfin, vous payerez un impôt personnel sur les dividendes reçues de votre SCI qui viennent s'ajouter à l'IS déjà payé sur les bénéfices de la SCI.


Achat des locaux par votre société d'exploitation

Dans ce cas, votre société fait l'investissement elle-même et acquiert ses locaux. Elle en est donc propriétaire.

Avantage

La société étant propriétaire, elle ne paie pas de loyers. 


De plus elle amortie l'immeuble (baisse de son impôt global).


 Vous ne payez pas d'impôt personnel car vous n'avez personnellement aucun revenu.

Inconvénient

Vous réintégrerez tous les amortissements lors de la cession des locaux pour le calcul de la plus-value. 


Vous aurez une double imposition dans la mesure où vous payerez de l'IS au niveau de la société et sur vos dividendes reçus en fin d'année. 


L'immeuble n'entre pas dans votre patrimoine personnel mais celui de la société. 


Si la société est en difficultés, les locaux peuvent être mis en péril tout comme ses autres actifs. 


Enfin, vous n'avez pas d'abattement pour durée de détention à la revente des locaux. 


Achat en crédit bail

Dans ce cas, votre société d'exploitation achète (loue) le bien avec option d'achat à la fin du contrat. 

Avantage

Vous avez ici une charge d'exploitation tous les mois. 


De ce fait votre entreprise n'a pas à investir la totalité du montant du bien pour en jouir puis l'acquérir dès le départ. 


Cette charge diminue l'IS de la société. 

Inconvénient

La société n'est pas propriétaire tant qu'elle n'a pas payée la levée d'option du bien. 


Le taux réel du crédit bail en prenant compte de la levée d'option est de loin supérieur à celui d'un emprunt classique et le coût réel de l'opération dépasse de loin le coût des divers autres modes de financement. 


Enfin, lever l'option d'achat et donc acquérir le bien à la fin du crédit bail entraine un changement de régime fiscal. 


Ce nouveau régime fiscal équivaut à une cession d'un immeuble à l'IS et vous payerez donc un impôt important lors de la levée d'option qui est apparentée à une cession de l'immeuble (oui, alors même que vous levez l'option.)

Pour résumer, quelles que soient les solutions vous êtes confrontés aux mêmes choix cornéliens.

Soit opter pour les avantages de l'IR soit ceux de l'IS en acceptant leurs inconvénients. 

C'est à ce moment précis que le démembrement des parts de société prend tout son sens.

C'est à ce moment précis que le démembrement des parts de société prend tout son sens.

Vous trouverez de plus amples informations dans les rubriques "exemple", "principe" et "détails techniques".


Cette solution hybride vous permettra de jouir des avantages des l'IS et de l'IR sans en subir leurs inconvénients respectifs.

Avantages

Le bien entre dans votre patrimoine personnel et est donc protégé en cas de difficultés financière dans votre société d'exploitation. 


Vous n'êtes pas imposés sur les revenus fonciers des loyers car vous ne percevez aucun revenu à titre personnel (pas de revenus = pas d'impôts). 


Vous amortissez le bien au niveau de votre société d'exploitation. Vous cumulées les années pour l'abattement pour durée de détention (= pas d'impôt sur la plus value de cession au bout de 30 ans). 


Vous réduisez les charges de votre entreprise et n'avez aucune réintégration lors de la cession.

Inconvénients

Aucun

N'hésitez pas à consulter la section "exemple concret" pour avoir un aperçu chiffré de l'avantage du schéma .

Détails techniques

L'achat démembré se révèle être la solution la plus intéressante, à la fois pour le propriétaire et pour la société locataire.


Cela étant, il n'est jamais trop tard pour bien faire, le démembrement peut se faire à tout moment après l'achat.


En droit français, un bien peut être schématiquement « séparé » en trois : L'abusus, l'usus et le fructus. En d'autre terme, la propriété, et la jouissance du bien (le fruit).


On peut donc être propriétaire d'un bien (immeuble ou parts de SCI par exemple), mais ne pas percevoir le fruit (le loyer ou les revenus fonciers).

On dit dans ce cas que le bien (immeuble ou parts de SCI) a été démembré : il y a le nu-propriétaire, qui possède la propriété (abusus), et l'usufruitier, qui perçoit le fruit (usus et fructus).


Un propriétaire peut décider de vendre le fruit pour une période donné, sans se déposséder de la propriété du bien. On parle alors de « démembrement temporaire ».


Au terme de la période de démembrement, le propriétaire retrouve la pleine propriété de son bien, l'usufruit temporaire ayant disparu.


Le démembrement est souvent utilisé soit pour transmettre un patrimoine afin de diminuer la charge fiscale de transmission, soit pour réduire l'imposition sur les revenus fonciers d'immeubles locatifs.

Suite aux changements fiscaux récents concernant le démembrement, n'est expliqué dans cette partie que le démembrement des parts de SCI.

Le démembrement temporaire procure des avantages tant au propriétaire foncier qu'au locataire qui va acheter l'usufruit temporaire des parts de la SCI détenant ce bien :


Le démembrement de propriété, s'il est relativement simple sur le principe, reste très technique dans sa mise en place, tant d'un point de vue fiscal, qu'économique, en raison des choix à faire pour optimiser le gain et du propriétaire et du futur usufruitier, tout en respectant les contraintes fiscales associées.


En Pratique


Ce dispositif peut trouver à s'appliquer principalement dans le contexte suivant :

Un local à usage professionnel détenu par une ou plusieurs personnes (SCI ou à titre personnel) dont les revenus fonciers sont soumis à l'IRPP.

Un locataire qui exerce une activité économique et qui est soumis à l’I.S.

Un local à usage professionnel détenu par une SCI soumise à l'I.S. Dans ce cas le dispositif est utilisé différemment afin d'éliminer la "catastrophe" fiscale (plus de 60% de retenue sur le prix de vente du bien) lors de sa revente.


C’est le seul cas où ce ne seront pas les parts qui seront démembrées, mais l’immeuble.

Un local à usage professionnel détenu par l'activité professionnelle.

Un local à usage professionnel détenu par une ou plusieurs personnes (SCI ou à titre personnel) dont les revenus fonciers sont soumis à l'IRPP.

Un locataire qui exerce une activité économique et qui est soumis à l’I.S.

Un local à usage professionnel détenu par une SCI soumise à l'I.S. Dans ce cas le dispositif est utilisé différemment afin d'éliminer la "catastrophe" fiscale (plus de 60% de retenue sur le prix de vente du bien) lors de sa revente.


C’est le seul cas où ce ne seront pas les parts qui seront démembrées, mais l’immeuble.

Un local à usage professionnel détenu par l'activité professionnelle.

Calcul de la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété

Afin de ne privilégier ni le nu-propriétaire, ni l'usufruitier, la détermination de la valeur de l'usufruit temporaire et de la nue-propriété doit correspondre à un calcul qui intègre le même taux« d'actualisation » pour les deux.


Ce taux, appelé le plus souvent le « T.R.I » (taux de rentabilité interne de l'opération) est différent de la rentabilité du bien (Revenu/ Valeur) et n'est pas non plus le taux de placement de l'argent.


Le TRI est le taux qui permet d'obtenir une Valeur actuelle nette (V.A.N) nulle pour l'usufruitier et le nu-propriétaire, ce TRI devant être identique pour les deux.


La V.A.N est la somme des flux positifs et négatifs d'un projet.

Nu-Propriétaire

Il perçoit un flux positif à la cession de l'usufruit, puis plus rien pendant la durée de l'usufruit, et il retrouve la valeur de la pleine propriété à la fin de l'usufruit.


Le TRI doit permettre de reconstituer, à terme, la valeur de la pleine propriété à partir de la valeur de la nue-propriété.

Usufruitier

Il a un flux négatif au début, qui est le montant de l'usufruit, puis des flux positifs que sont les bénéfices de la SCI. 


Le TRI doit permettre d'équilibrer la somme des bénéfices perçus et le prix payé pour l'usufruit.


Le TRI doit donc permettre de reconstituer la valeur du bien au terme pour le nu-propriétaire, et le prix de l'usufruit soit l'actualisation des bénéfices à percevoir par l'usufruitier.


Ce taux va donc varier en fonction de la durée de l'usufruit, et ce d'autant qu'il faudra tenir compte que les loyers sont généralement revalorisés.

Le TRI permet l'égalité suivante : Pleine propriété = Nue-Propriété + Usufruit

Avec PP= valeur pleine propriété ; Rn = loyer révisé année n ; n = durée de l'usufruit temporaire.


Mathématiquement, il faut résoudre une équation en puissance n, chose très difficile.


C'est en partie pour cela, que peu de personne pratique le démembrement, étant dans l'impossibilité de calculer la valeur de l'usufruit.

Si le passif de la SCI est nul alors PLEINE PROPRIETE DES PARTS = VALEUR DE L'IMMEUBLE


Si la SCI est détenue par plusieurs associés, chacun peut choisir de démembrer ou non ses parts, sans que cela ne pose préjudice aux autres actionnaires. 

Exemple concret

Prenons un exemple concret, cas de l'un de nos client.


Parmi les informations utiles, prenez en compte celles-ci :


Taux marginal d'imposition personnelle du client 41% (IRPP)

Valeur d'achat du bien 2 120 000€

Crédit de 2 120 000€ à un taux de 1,4%,

Durée de l'opération 25 ans (=durée du crédit)

Si aucun démembrement

Ici, le montant du loyer étant de 10 000€ et l'emprunt de 10 132€ par mois, l'opération est déjà négative de -132€ par mois.


Cependant, il faut également prendre en compte l'impôt sur les revenus fonciers de la SCI à l'IR ou bien si le bien est acheté en nom propre.


L'imposition marginale étant de 41% pour notre client, il paiera : 0.41x10000x12 = 41 00€ d'impôts fonciers par an pendant 25 ans soit un total de 25*41 000 = 1 025 000€ d'impôts fonciers sur 25 ans.


Notez également que notre client devrait sortir cette somme sur ses propres deniers personnels car les loyers servent à peine à rembourser l'emprunt.


Au niveau de la société d'exploitation, cette dernière paie son loyer et déduit 120 000€ de son résultat imposable.

Si mise en place d'un démembrement

Nous calculons la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété grâce au logiciel que nous avons développés.


Après calcul, la montant de la valeur de l'usufruit est de : 73 276€ et celle de la nue-propriété : 145 861€


En effet, la valeur d'une SCI se calcul ainsi : 

Valeur SCI = Actif - passif = valeur réelle de l'immeuble - emprunt

  • Suivant le montant du capital initial de la société (ou de la SEL), cela revient, en pratique, à encaisser le montant de la valeur de sa société (ou de sa SEL) pour un coût fiscal et social net compris entre 25% et 35 %

  • Le chef d’entreprise (ou le praticien libéral) percevra effectivement le fruit de la cession

A ce stade, le nue-propriétaire (notre client) vend l'usufruit de ses parts à sa société d'exploitation pour 73 276€. 

Il va payer son impôt sur cette cession à hauteur de 41% (taux marginal de son imposition)


Suite à cette cession, le nue-propriétaire ne recevra plus aucun flux pendant 25 ans et ne paiera donc plus d'impôt.


La société d'exploitation quant à elle, achète l'usufruit pour 73 276€. Elle amortie son usufruit sur 25 ans et reçoit en contrepartie la valeur des bénéfices de la SCI chaque année.


En somme, elle paie ses 10 000€ de loyers annuels et recevra le bénéfice annuel de la SCI en contrepartie, réduisant ainsi le coût de ses locaux.

Ce montage va donc permettre à notre client de recevoir dès le début de l'opération du cash suite à la cession de l'usufruit, ne pas payer d'impôt personnel sur des loyers qui ne génère pas de flux positifs car remboursent le crédit, réduire les frais d'exploitation de sa société en réduisant le coût de location de ses locaux professionnels.


Enfin, il est éligible à l'abattement pour durée de détention auxquels il est soumis pendant les 25 ans du montage exonérant donc la cession du bien au bout des 25 ans d'impôt et d'une majeure partie des charges sociales. 


S'il vend son bien après 30 ans, il ne paiera aucun impôt ou charge sociales sur sa plus-value.

L'opération permet donc une économie totale (sur 25 ans) de 1 456 795€ à notre client.

Aspect lÉgal

Démembrement Locaux professionnels et abus de droit

Le démembrement est le plus souvent utilisé soit pour transmettre un patrimoine afin de diminuer la charge fiscale de transmission, soit pour réduire l'imposition sur les revenus fonciers d'immeubles locatifs.


En effet, l'avantage principal de l'usufruit, lorsqu'il est acquit par une société exerçant une activité (ou SCI soumise à l'impôt société), est de pouvoir amortir cette valeur d'usufruit, chose interdite pour une société soumise à l'IR (cas des SCI classiques).


L'administration fiscale regarde de très prés ces opérations et peut essayer de relever un "abus de droit", une "faute de gestion", un "abus de bien social" ou encore un "abus de droit".


Pour ce faire, l'administration argumente sur deux points :

La fictivité de l'opération

La création d'une société (SCI en général) à l'IS pour racheter l'usufruit n'a pas d'autre objectif que de permettre l'amortissement. 


Ce point peut quelquefois être difficile à justifier par le contribuable. Cependant, La société est une véritable société professionnelle, et exerce dans ces locaux. 


En aucune manière, la société d'exploitation a été créée pour les besoins du démembrement. 


L'administration fiscale est donc en défaut sur ce point.

Le but exclusivement fiscal de l'opération

(abus de droit par fraude à la loi) 

Si la seule économie réalisée dans ce type de montage est une économie fiscale, l'administration fiscale est autorisée à contester les choix des contribuables. Cependant, il n'y a pas d'abus de droit d'après la jurisprudence si l'opération a seulement eu « pour principal effet » d'abaisser l'impôt (CE, 17 janvier 1994, req. n° 120157, Chollet : RJF 3/94, n° 304, concl. G. Bachelier BDCF 9/43/94 p. 64). Notons ici la nuance entre volonté et effet indirect du montage. En effet dans le cas du démembrement de local professionnel, avec achat d'usufruit par la société qui exerce réellement l'activité professionnelle dans ce local, les critères évoqués ci dessus ne trouvent nullement à s'appliquer car l'économie réalisée n'est pas exclusivement fiscale, loin s'en faut.


Nous ne sommes pas en présence d'un « montage fiscal » crée pour l'occasion, mais de la rentabilisation d'une activité professionnelle. En effet, et surtout pour une société soumise à l'I.S, l'achat d'un local n'est pas la solution.

Cela augmente considérablement son actif, et constituera un frein lors de la revente de la société à terme.

Pour le chef d'entreprise, garder ses locaux professionnels pour les louer lorsqu'il s'arrête de travailler est une bonne solution, qui est impossible si le local fait partie de sa société professionnelle, d'autant qu'il perdrait le bénéfice de l'exonération de plus-value pour la revente de ces locaux.

Le démembrement permet de concilier la gestion directe de ses locaux en toute sérénité sans augmentation de loyer ni bail à renouveler.


Le nu-propriétaire et l'usufruitier retirent un bénéfice de l'opération. Il n'y a donc pas non plus d'abus de biens sociaux, chacune des parties trouvant intérêt à la chose.

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Nous prendrons le temps de revenir vers vous, collecter les informations nécessaires et vous PROPOSER UNE ÉTUDE GRATUITE

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