Démembrement de propriété

Un des premiers investissements que doit faire un professionnel, c'est l'achat de son local professionnel. Ceci correspond à une double motivation : patrimoniale et professionnelle :

- Patrimoniale
Il va pouvoir se constituer un patrimoine immobilier qui lui procurera des revenus pour sa retraite, problème crucial aujourd'hui pour tout le monde, étant donné la quasi faillite du système actuel.

- Professionnelle
Il pourra exercer son art en toute quiétude, étant propriétaire des locaux.



=> La motivation de l'achat du local professionnel correspond donc à un choix pertinent qui permet de réduire les coûts et de se constituer un patrimoine personnel afin de préparer au mieux sa retraite.



Pour ce faire, plusieurs options sont possibles : Comment choisir la bonne ?
- Achat des locaux à titre personnel (ou via une SCI), avec location à son activité professionnelle,
- Achat des locaux par son activité professionnelle (crédit classique ou crédit-bail),
- Achat démembré soit de l’immeuble, soit des parts de la SCI : nue-propriété à titre personnel, et usufruit par son activité professionnelle.

La deuxième option est à écarter, car ce choix rendrait quasi-impossible la vente des parts de la société professionnelle à un successeur qui n'aura jamais les moyens de financer en même temps l'acquisition des éléments corporels et incorporels professionnels ainsi que les murs professionnels.

Quant au crédit-bail, attention aux problèmes fiscaux et au cout réel de la levée de l'option en fin du crédit-bail. Solution très couteuse en réalité !
La solution de l'externalisation de l'acquisition des murs s'impose ainsi comme une évidence.

L'achat démembré est moins usité, car plus complexe à comprendre, sauf à être conseillé par un expert en la matière. La solution de l'achat des locaux à titre personnel est alors la solution la plus couramment retenue.
En réalité, l'achat démembré se révèle être la solution la plus intéressante, à la fois pour le propriétaire et pour la société locataire.

Cela étant, il n'est jamais trop tard pour bien faire, le démembrement peut se faire à tout moment après l'achat.

Plus détaillé...

En droit français, un bien peut être schématiquement « séparé » en deux : l'usus et le fructus. En d'autre terme, la propriété, et la jouissance du bien (le fruit).

On peut donc être propriétaire d'un bien (immeuble ou parts de SCI par exemple), mais ne pas percevoir le fruit (le loyer ou les revenus fonciers).
On dit dans ce cas que le bien (immeuble ou parts de SCI) a été démembré : il y a le nu-propriétaire, qui possède la propriété, et l'usufruitier, qui perçoit le fruit.

Un propriétaire peut décider de vendre le fruit pour une période donné, sans se déposséder de la propriété du bien. On parle alors de « démembrement temporaire ».
Au terme de la période de démembrement, le propriétaire retrouve la pleine propriété de son bien, l'usufruit temporaire ayant disparu.

Le démembrement est souvent utilisé soit pour transmettre un patrimoine afin de diminuer la charge fiscale de transmission, soit pour réduire l'imposition sur les revenus fonciers d'immeubles locatifs.


Suite aux changements fiscaux récents concernant le démembrement, n'est expliqué dans cette partie que le démembrement des parts de SCI.

Le démembrement temporaire procure des avantages tant au propriétaire foncier qu'au locataire qui va acheter l'usufruit temporaire des parts de la SCI détenant ce bien :

    Pour le propriétaire :
  • Annulation des impôts, de la CSG, RSA... (13,5%) sur les revenus fonciers.
  • Aucune perte de propriété pour le propriétaire qui retrouve la « pleine propriété» des parts de la SCI à la fin du démembrement temporaire, et ce sans formalité aucune.

    Pour le locataire :
  • Devenant usufruitier des parts, il continue de payer un loyer, mais il recevra le bénéfice de la SCI chaque année, pendant la durée de l’usufruit.


Le démembrement de propriété, s'il est relativement simple sur le principe, reste très technique dans sa mise en place, tant d'un point de vue fiscal, qu'économique, en raison des choix à faire pour optimiser le gain et du propriétaire et du futur usufruitier, tout en respectant les contraintes fiscales associées.

En Pratique
Ce dispositif peut trouver à s'appliquer principalement dans le contexte suivant :

  • Un local à usage professionnel détenu par une ou plusieurs personnes (SCI ou à titre personnel) dont les revenus fonciers sont soumis à l'IRPP.
  • Un locataire qui exerce une activité économique et qui est soumis à l’I.S.
  • Un local à usage professionnel détenu par une SCI soumise à l'I.S. Dans ce cas le dispositif est utilisé différemment afin d'éliminer la "catastrophe" fiscale (plus de 60% de retenue sur le prix de vente du bien) lors de sa revente. C’est le seul cas ou ce ne seront pas les parts qui seront démembrées, mais l’immeuble.
  • Un local à usage professionnel détenu par l'activité professionnelle.

La SCI détenant bien loué et la société locataire pouvant être détenus par la même personne (majorité des dossiers mis en place par nos soins à ce jour).


Si l’immeuble est détenu par une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, et loué à son activité professionnelle, nous tombons dans un piège fiscal important :



Ce déficit va s’accentuer chaque année. Au bout de 12 ans, il aura fallut débourser sur sa propre trésorerie plus de 200 000 € (17 000 €*12 ans), les loyers couvrant tout juste le remboursement de l’emprunt bancaire.

Nous avons donc le choix entre les 3 solutions suivantes :



La solution démembrement temporaire des parts va procurer des avantages tant au propriétaire foncier qu'au locataire qui va acheter l'usufruit temporaire des parts de la SCI détenant ce bien :

    Pour le propriétaire :
  • Annulation des impôts, de la CSG, RSA... (15,5%) sur les revenus fonciers.
  • Aucune perte de propriété pour le propriétaire qui retrouve la « pleine propriété» des parts de la SCI à la fin du démembrement temporaire, et ce sans formalité aucune.

    Pour le locataire :
  • Devenant usufruitier des parts, il continue de payer un loyer, mais il recevra le bénéfice de la SCI chaque année, pendant la durée de l’usufruit.

Le démembrement de propriété, s'il est relativement simple sur le principe, reste très technique dans sa mise en place, tant d'un point de vue fiscal, qu'économique, en raison des choix à faire pour optimiser le gain et du propriétaire et du futur usufruitier, tout en respectant les contraintes fiscales associées.

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Calcul de la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété
Afin de ne privilégier ni le nu-propriétaire, ni l'usufruitier, la détermination de la valeur de l'usufruit temporaire et de la nue- propriété doit correspondre à un calcul qui intègre le même taux « d'actualisation » pour les deux.

Ce taux, appelé le plus souvent le « T.R.I » (taux de rentabilité interne de l'opération) est différent de la rentabilité du bien (Revenu/ Valeur) et n'est pas non plus le taux de placement de l'argent.

Le TRI est le taux qui permet d'obtenir une V.A.N nulle pour l'usufruitier et le nu-propriétaire, ce TRI devant être identique pour les deux.
La V.A.N (valeur actuelle nulle) est la somme des flux positifs et négatifs d'un projet.

Nu-Propriétaire
Il perçoit un flux positif à la cession de l'usufruit, puis plus rien pendant la durée de l'usufruit, et il retrouve la valeur de la pleine propriété à la fin de l'usufruit.
Le TRI doit permettre de reconstituer, à terme, la valeur de la pleine propriété à partir de la valeur de la nue- propriété.

Usufruitier
Il a un flux négatif au début, qui est le montant de l'usufruit, puis des flux positifs que sont les loyers revalorisés pendant toute la durée de l'usufruit Le TRI doit permettre d'équilibrer la somme des loyers perçus et le prix payé pour l'usufruit.

Le TRI doit donc permettre de reconstituer la valeur du bien au terme pour le nu-propriétaire, et le prix de l'usufruit soit l'actualisation des loyers à percevoir par l'usufruitier.

Ce taux va donc varier en fonction de la durée de l'usufruit, et ce d'autant qu'il faudra tenir compte que les loyers sont généralement revalorisés.

Avec PP= valeur pleine propriété ; Rn = loyer révisé année n ; n = durée de l'usufruit temporaire.



Mathématiquement, il faut résoudre une équation en puissance n, chose très difficile.
C'est en partie pour cela, que peu de personnes pratiquent le démembrement, étant dans l'impossibilité de calculer la valeur de l'usufruit.







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Pourquoi le démembrement des parts va t’il être intéressant économiquement ?





A titre d’exemple, voici la comparaison des flux de trésorerie



Démembrement Locaux professionnels et abus de droit
Le démembrement est le plus souvent utilisé soit pour transmettre un patrimoine afin de diminuer la charge fiscale de transmission, soit pour réduire l'imposition sur les revenus fonciers d'immeubles locatifs.

En effet, l'avantage principal de l'usufruit, lorsqu'il est acquit par une société exerçant une activité (ou SCI soumise à l'impôt société), c'est de pouvoir amortir cette valeur d'usufruit, chose interdite pour une société soumise à l'IRPP (cas des SCI classiques).
L'administration fiscale regarde de très prés ces opérations et peut essayer de relever un « abus de droit ».

Pour ce faire, l'administration argumente sur deux points :
- la fictivité de l'opération
- le but exclusivement fiscal de l'opération (abus de droit par fraude à la loi)

La fictivité
La création d'une société (SCI en général) à l'IS pour racheter l'usufruit n'a pas d'autre objectif que de permettre l'amortissement. Ce point peut quelquefois être difficile à justifier par le contribuable.
Quelle autre justification « économique » à donner à cette société ?

Le but exclusivement fiscal
La seule économie réalisée dans ce type de montage est une économie fiscale. L'administration fiscale est donc autorisée à contester les choix des contribuables fondés sur des considérations exclusivement fiscales. Ainsi, il n'y a pas d'abus de droit si l'opération a seulement eu « pour principal effet » d'abaisser l'impôt (CE, 17 janvier 1994, req. n° 120157, Chollet : RJF 3/94, n° 304, concl. G. Bachelier BDCF 9/43/94 p. 64).

Dans le cas du démembrement de local professionnel, avec achat d'usufruit par la société qui exerce réellement l'activité professionnelle dans ce local, les critères évoqués ci dessus ne trouvent nullement à s'appliquer :

Fictivité de l'opération
La société est une véritable société professionnelle, en aucune manière fictive, et qui n'a pas été créée pour les besoins du démembrement.

But exclusivement fiscal
L'économie réalisée n'est pas exclusivement fiscale, loin s'en faut.

Nous ne sommes pas en présence d'un « montage fiscal » crée pour l'occasion, mais de la rentabilisation d'une activité professionnelle. En effet, et surtout pour une société soumise à l'I.S, l'achat d'un local n'est pas la solution.
- Cela augmente considérablement son actif, et constituera un frein lors de la revente de la société à terme.
- Pour le chef d'entreprise, garder ses locaux professionnels pour les louer lorsqu'il s'arrête de travailler est une bonne solution, qui est impossible si le local fait partie de sa société professionnelle, d'autant qu'il perdrait le bénéfice de l'exonération de plus-value pour la revente de ces locaux.

Le démembrement permet de concilier la gestion directe de ses locaux en toute sérénité sans augmentation de loyer ni bail à renouveler.

Le nu-propriétaire et l'usufruitier retirent un bénéfice de l'opération. Il n'y a donc pas non plus d'abus de biens sociaux, chacune des parties trouvant intérêt à la chose.

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